Bailleur privé 2026 : la nouvelle donne fiscale, comprendre le cadre et anticiper ses investissements

Le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif du bailleur privé 2026

Le statut du bailleur privé (SBP), intégré au projet de loi de finances pour 2026, marque un tournant majeur dans la fiscalité de l’investissement locatif.Il vise à relancer durablement l’offre locative privée en proposant un cadre lisible, stable et applicable sur l’ensemble du territoire, en rupture avec les anciens dispositifs zonés.

1 - Un dispositif post-Pinel, non zoné

Contrairement aux dispositifs précédents, le statut du bailleur privé ne repose plus sur un zonage géographique.

Il est applicable dans toutes les communes françaises, sous réserve de respecter :

• les conditions de location,

• les plafonds de loyers,

• les plafonds de ressources des locataires selon le niveau social retenu.

Cette évolution permet de réintégrer des marchés secondaires et intermédiaires dans des stratégies locatives fiscalement pertinentes, à condition que les loyers restent en adéquation avec le pouvoir d’achat local.

2 - Le principe central : l’amortissement fiscal

Le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier, applicable :

• aux logements neufs,

• aux logements anciens faisant l’objet de travaux significatifs (environ 30 % du prix d’acquisition).

L’amortissement permet de réduire fortement l’imposition sur les revenus locatifs, sans passer par une logique de réduction d’impôt ponctuelle.

Taux indicatifs d’amortissement

• Location intermédiaire : environ 3 % à 3,5 % par an

• Location sociale / très sociale : jusqu’à environ 5 % par an

• Plafond annuel d’amortissement : environ 8 000 € à 12 000 € selon le niveau choisi

Cette approche s’inscrit dans une logique patrimoniale de long terme, en neutralisant la fiscalité pendant la phase de détention tout en conservant la valorisation du bien.

3 - Locataires éligibles et niveaux de location

L’investisseur choisit un niveau de location, qui détermine :

• le plafond de loyer,

• le plafond de ressources du locataire,

• le niveau d’avantage fiscal via l’amortissement.

Niveaux de location

Niveau de location	Cible locative	Avantage fiscal
Intermédiaire	Classes moyennes	Amortissement standard
Social	Ménages modestes	Amortissement renforcé
Très social	Ménages prioritaires	Amortissement maximal

4 - Plafonds de ressources des locataires (indicatifs)

Base de travail à titre informatif, susceptible d’ajustement par décret.

Composition du foyer	Intermédiaire	Social	Très social
Personne seule	~38 000 €	~31 000 €	~23 000 €
Couple	~57 000 €	~42 000 €	~31 000 €
Couple + 1 enfant	~68 000 €	~50 000 €	~37 000 €
Couple + 2 enfants	~81 000 €	~60 000 €	~44 000 €

Ces plafonds permettent de sécuriser la solvabilité des locataires tout en répondant aux objectifs sociaux du dispositif.

5 - Plafonds de loyers (ordres de grandeur)

Niveau de location	Loyer plafond estimatif
Intermédiaire	Environ 85 à 90 % du loyer de marché
Social	Environ 70 à 75 % du loyer de marché
Très social	Environ 60 % du loyer de marché

Le choix du niveau doit être cohérent avec la stratégie patrimoniale globale, le financement et la zone d’implantation du bien.

Conclusion

Le statut du bailleur privé 2026 constitue un changement structurel pour l’investissement locatif.Il privilégie une fiscalité fondée sur l’amortissement, une applicabilité nationale et une meilleure lisibilité pour les investisseurs.

Ce dispositif ouvre la voie à des stratégies locatives plus rationnelles, à condition d’être accompagné dans le choix du bien, du niveau de location et du montage fiscal adapté.

Pour aller plus loin et étudier la pertinence de ce dispositif au regard de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux, l’équipe Atom Investissement Locatif vous accompagne dans l’analyse et la structuration de votre projet.

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