Déclaration d'impôts 2025 : le guide pratique pour les investisseurs immobiliers

Comme chaque printemps, la période de déclaration fiscale est un moment clé pour les investisseurs immobiliers. Au-delà de l'obligation administrative, c’est une véritable opportunité d’optimisation qu’il serait dommage de négliger.

Voici un guide clair et pratique, rédigé par Atom Investissement Locatif, pour vous accompagner pas à pas dans vos démarches.

1. Bien choisir son régime fiscal

Tout commence par l’identification de votre régime d’imposition. En fonction du type de location (nue ou meublée), différentes options s'offrent à vous :

- Location nue :

  • Micro-foncier : simplifié, avec un abattement de 30 %, réservé aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an.

• Régime réel : permet de déduire toutes les charges liées à l'exploitation du bien. Intéressant si vos charges dépassent 30 % de vos loyers.

- Location meublée :

  • Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes.

  • Régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bien (souvent très avantageux fiscalement).

Notre conseil : prenez le temps de comparer les régimes à l’aide d’un simulateur ou avec votre comptable, en tenant compte de votre situation.

2. Déduire intelligemment vos charges

Si vous êtes au régime réel (foncier ou BIC), vous pouvez réduire fortement votre imposition grâce aux charges déductibles.

Les principales sont :

- Intérêts d’emprunt et frais bancaires

- Travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration (hors agrandissement)

- Charges de copropriété non récupérables

- Taxe foncière (hors part récupérable)

- Assurances propriétaire non occupant (PNO), garanties loyers impayés, etc.

- Frais de gestion locative ou de comptabilité

En cas de déficit foncier (location nue), jusqu’à 10 700 € par an peuvent être déduits de vos revenus globaux. Le surplus est reportable sur les années suivantes.

À noter : les travaux d'agrandissement ou de reconstruction ne sont jamais déductibles.

3. SCI à l’IR ou à l’IS : quelle stratégie ?

Si vous investissez via une SCI, la fiscalité varie selon le régime choisi :

- SCI à l’IR : transparence fiscale, les revenus sont déclarés sur votre feuille d’impôt personnelle, proportionnellement à vos parts.

- SCI à l’IS : la société est imposée comme une entreprise ; vous êtes imposé uniquement si vous percevez des dividendes.

L’option IS peut permettre une gestion optimisée et capitalisée à long terme (amortissements, fiscalité réduite sur les bénéfices), mais elle implique aussi une comptabilité plus technique et des règles spécifiques en cas de revente.

4. Éviter les erreurs fréquentes

Voici les pièges les plus courants à éviter :

- Déclarer au régime micro alors que le régime réel serait plus intéressant

- Oublier des charges déductibles ou des justificatifs

- Se tromper de formulaire (2044, 2042-C, 2072 selon les cas)

- Ne pas anticiper les règles spécifiques liées à la SCI ou à la location meublée

Notre conseil : centralisez vos documents dès janvier (loyers, charges, factures, relevés bancaires) pour déclarer efficacement.

En conclusion

La déclaration d’impôts ne doit pas être vécue comme une contrainte, mais comme une étape stratégique dans votre parcours d’investisseur.

En anticipant vos choix fiscaux, en documentant correctement vos charges, et en vous entourant des bons partenaires, vous pouvez transformer votre fiscalité en véritable levier de rentabilité.

Chez Atom Investissement Locatif, nous intégrons ces dimensions dès le montage du projet. Et nous collaborons avec des experts comptables partenaires pour sécuriser chaque étape.

Besoin d’un accompagnement ou d’un conseil fiscal adapté à votre situation ?

Contactez-nous dès aujourd’hui.

Merci de nous avoir consacré le temps de la lecture.

L'équipe de Atom investissement locatif

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