Ventilation et étanchéité : les grandes oubliées du DPE

Lorsqu’on évoque la performance énergétique d’un logement, la plupart des propriétaires et investisseurs se concentrent sur trois éléments : l’isolation, les menuiseries et le système de chauffage.Mais deux paramètres tout aussi déterminants sont souvent laissés de côté : la ventilation et l’étanchéité à l’air.

Ces deux aspects, pourtant essentiels au confort, à la santé du bâtiment et à la consommation réelle d’énergie, sont rarement pris en compte à leur juste valeur. Et c’est là que réside une partie des limites du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

1. Le DPE : un indicateur utile, mais partiel

Le DPE est censé mesurer la performance énergétique d’un logement et son impact environnemental. Il classe les biens de A à G, en fonction de leur consommation d’énergie et de leurs émissions de gaz à effet de serre.Sur le papier, c’est un outil clair et structuré.Mais dans la pratique, le DPE repose sur des calculs standardisés et non sur des mesures réelles.

Ces calculs prennent en compte la surface, le type d’isolation, le mode de chauffage ou encore les menuiseries… mais ils ne reflètent pas toujours la réalité du bâtiment.Deux biens aux caractéristiques similaires peuvent obtenir la même note, alors que l’un présentera des fuites d’air massives et l’autre une enveloppe parfaitement étanche.

Autrement dit : le DPE ne mesure pas la qualité du bâtiment, mais une estimation de sa performance théorique.

2. L’étanchéité à l’air : la barrière invisible

L’étanchéité à l’air désigne la capacité d’un logement à empêcher l’air extérieur de pénétrer, et l’air intérieur de s’échapper.Elle se mesure notamment lors de tests dits blower door (ou “porte soufflante”), utilisés en construction neuve mais rarement en rénovation.

Pourquoi est-ce si important ?Parce qu’une mauvaise étanchéité, ce sont :

·       des infiltrations d’air froid en hiver (et chaud en été),

·       des ponts thermiques autour des fenêtres ou des planchers,

·       une surconsommation énergétique pouvant atteindre 10 à 20 %,

·       et un inconfort constant malgré un chauffage performant.

On peut isoler les murs, changer les fenêtres ou installer une pompe à chaleur dernier cri… si l’air s’échappe par les plinthes ou les combles, les gains réels seront limités.

3. La ventilation : indispensable mais souvent négligée

L’autre pilier oublié, c’est la ventilation.Un logement étanche doit respirer.Sans une bonne ventilation, l’humidité s’accumule, les moisissures apparaissent, et la qualité de l’air intérieur se dégrade.

La ventilation naturelle (entrées d’air + sorties en hauteur) ou mécanique (VMC simple ou double flux) joue un rôle crucial dans :

·       le renouvellement de l’air intérieur,

·       la régulation de l’humidité,

·       la maîtrise des déperditions thermiques.

Une VMC simple flux mal entretenue ou sous-dimensionnée peut créer une dépression d’air, accentuant encore les infiltrations.Inversement, une VMC double flux bien réglée récupère la chaleur de l’air extrait, réduisant la facture énergétique sans compromettre le confort.

4. Les limites du DPE face à ces réalités

Le DPE actuel (révisé en 2021) a corrigé plusieurs biais de l’ancienne méthode, mais il demeure imparfait.Il ne prend pas systématiquement en compte :

·       la qualité réelle de la mise en œuvre des isolants,

·       la perméabilité à l’air des parois,

·       la présence ou non de ponts thermiques cachés,

·       et les défaillances de ventilation.

Résultat : un bien peut afficher une bonne note DPE tout en ayant des performances réelles médiocres.À l’inverse, un logement noté “F” peut se révéler rentable à rénover, si les travaux ciblent les bons leviers : étanchéité, ventilation, et régulation des apports d’air.

C’est ce décalage entre la théorie et la pratique que les investisseurs expérimentés savent lire.

5. La lecture d’investisseur : du DPE au diagnostic global

Un investisseur lucide ne s’arrête pas à la lettre du DPE.Il cherche à comprendre :

·       d’où viennent les déperditions réelles ?

·       quelles améliorations auront un impact mesurable ?

·       et surtout, à quel coût ?

Lors d’une étude technique, on peut détecter :

·       des fuites d’air autour des menuiseries,

·       des manques d’isolation localisés,

·       des ventilations déséquilibrées,

·       ou des systèmes obsolètes créant une surconsommation invisible.

Ce diagnostic précis permet ensuite de chiffrer les travaux pertinents, d’optimiser le rendement locatif et, souvent, de négocier le prix d’achat.

En conclusion

La performance énergétique ne se lit pas sur un rapport administratif.Elle se constate sur le terrain, se mesure dans la durée, et se valorise à travers une rénovation intelligente.

Le DPE donne une direction.Mais c’est l’analyse technique — ventilation, étanchéité, mise en œuvre — qui révèle la vraie valeur d’un bien.

En résumé :

Un bon investissement n’est pas toujours celui qui a le meilleur DPE, mais celui dont on comprend les faiblesses et qu’on sait améliorer.

Merci d’avoir pris le temps de nous lire.

L'équipe de Atom investissement locatif

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