Déficit foncier ou SCI à l'IS : quel montage choisir pour un investissement locatif à haut rendement ?

Deux mécanismes reviennent systématiquement dans les échanges avec les investisseurs qui envisagent l'ancien avec travaux : le déficit foncier en nom propre et la SCI à l'impôt sur les sociétés. Ils reposent sur des logiques différentes, s'adressent à des profils différents, et un choix de structure mal posé à l'achat se corrige rarement après coup.

Le déficit foncier en nom propre

Le déficit foncier ne se soustrait pas directement de vos revenus annuels bruts. Le mécanisme fonctionne en deux temps. Il s'impute d'abord sur vos revenus fonciers de l'année en cours. Si le déficit dépasse ce montant, l'excédent s'impute ensuite sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce plafond est porté à 21 400 euros lorsque les travaux font passer un logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D — dispositif prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. La part du déficit qui dépasse ce plafond n'est pas perdue : elle est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple chiffré. Bien ancien acquis 120 000 euros, 35 000 euros de travaux déductibles la première année. Loyers annuels bruts : 7 200 euros. Charges et intérêts d'emprunt déductibles compris, le déficit foncier généré avoisine 27 800 euros. Sur cette somme, 10 700 euros s'imputent sur le revenu global de l'année ; le solde, environ 17 100 euros, se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu'à extinction dans la limite des dix ans.

Ce mécanisme s'adresse à un investisseur en nom propre, à tranche marginale d'imposition élevée, sur un bien nécessitant des travaux substantiels, sans intention de structurer l'investissement à plusieurs.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

La SCI à l'IS repose sur un principe différent : l'amortissement comptable du bien, hors valeur du terrain, qui réduit chaque année le résultat imposable de la société. Le taux réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 euros de bénéfice annuel, sous conditions d'éligibilité (chiffre d'affaires, détention du capital) ; au-delà, le taux normal de 25 % s'applique. Ce seuil de 42 500 euros fait actuellement l'objet d'un débat budgétaire visant à le porter à 100 000 euros — un point à vérifier au moment de la lecture, la mesure n'étant pas définitivement actée à ce jour.

Deux éléments sont souvent sous-estimés dans ce montage. D'abord, si les bénéfices sont distribués aux associés plutôt que réinvestis, le prélèvement forfaitaire unique de 30 % s'applique en plus de l'IS déjà payé par la société. Ensuite, à la revente, la plus-value professionnelle se calcule sur la valeur nette comptable du bien après amortissements, et non sur son prix d'acquisition initial : plus les amortissements pratiqués ont été importants, plus la fiscalité de sortie peut être significative. Ce point mérite d'être anticipé dès l'entrée dans le montage, pas découvert à la revente.

La SCI à l'IS devient pertinente à partir d'un horizon de détention long, dix à quinze ans, pour un projet conçu comme transmissible ou porté à plusieurs associés. Elle n'a pas vocation à optimiser une opération isolée sur le court terme.

Quel montage pour quel profil

Le déficit foncier convient à un investisseur qui achète en nom propre, avec une tranche marginale d'imposition élevée, sur un bien qui nécessite une rénovation importante, et qui ne cherche pas à structurer un investissement collectif. La SCI à l'IS convient à un projet pensé sur la durée, avec un objectif de transmission ou une logique d'investissement à plusieurs, en acceptant d'anticiper dès le départ la fiscalité de sortie.

Un point commun aux deux mécanismes : ils se préparent avant l'acquisition. La structure juridique et fiscale retenue conditionne l'ensemble du montage financier, du niveau d'endettement possible jusqu'au résultat net sur la durée de détention.

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