Le futur statut du bailleur privé : fiscalité, conditions et opportunités pour les investisseurs

À retenir :

• Le gouvernement prévoit un nouveau statut de bailleur privé d’ici 2026 pour relancer l’investissement locatif

• Il s’adresse aux propriétaires non professionnels, en location nue longue durée

• Avantages attendus : amortissement jusqu’à 80 % de la valeur du bien, déduction des charges, sortie de l’IFI, hausse du plafond du déficit foncier

• Conditions : loyers modérés, performance énergétique élevée (DPE A ou B dans l’ancien, RE2020 dans le neuf), déclaration 2044-EB

Pourquoi ce nouveau statut ?

La disparition du dispositif Pinel et la baisse des constructions neuves ont fragilisé l’investissement locatif. En 2025, la construction neuve atteint un plancher historique (moins de 330 000 logements/an, au plus bas depuis les années 1950).Le gouvernement a confié à Marc-Philippe Daubresse et Mickaël Cosson une mission parlementaire. Le rapport a été remis le 30 juin 2025 à la ministre du logement Valérie Létard.

Objectif : mettre en place un cadre incitatif, stable et compatible avec les objectifs de sobriété énergétique et de logement abordable.

Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?

Ce statut fiscal et juridique, encore en cours de finalisation, vise les propriétaires particuliers (en nom propre ou en SCI à l’IR) qui louent un logement nu en tant que résidence principale, dans le cadre non professionnel.

Finalité du dispositif :

• Relancer l’investissement locatif

• Soutenir la rénovation énergétique

• Lutter contre la crise du logement

• Simplifier la fiscalité pour les bailleurs particuliers

Les avantages fiscaux proposés

AVANTAGE	DÉTAIL
Amortissement	Jusqu’à 80 % du prix du bien (hors foncier) sur 20 ans
Déduction des charges	Intérêts d’emprunt, travaux, gestion, entretien
Plafond déficit foncier rehaussé	Jusqu’à 40 000 €/an imputables sur les revenus globaux
Sortie de l’IFI	Exclusion des biens loués longue durée de l’assiette IFI
Exonération de plus-value	À partir de 20 ans de détention, alignée sur la durée d’amortissement
Micro-foncier revalorisé	Abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 30 000 €/an
Bonus fiscaux	Jusqu’à +1,5 % d’amortissement ou +15 % d’abattement, si loyers modérés

Quelles conditions pour en bénéficier ?

1. Loyer encadré

• Le bailleur s’engage à pratiquer des loyers inférieurs au marché local :

  • Logement intermédiaire : -15 % du marché → +0,5 % d’amortissement

  • Social : -25 % → +1 %

  • Très social : -35 % → +1,5 %

Les loyers seront encadrés par zone, à l’image des dispositifs Pinel et Loc’Avantages.

2. Performance énergétique exigée

• Dans l'ancien : DPE A ou B après travaux

• Dans le neuf : conformité à la RE2020

• Audit énergétique obligatoire pour les logements F ou G

Les passoires thermiques seront exclues du dispositif.

3. Travaux dans l’ancien

• Le logement ancien devra faire l’objet de travaux représentant au moins 15 % du prix d’achat (hors frais)

• Typologie attendue : isolation, menuiseries, systèmes de chauffage, ventilation, mise aux normes

4. Durée d’engagement et déclaration

• Location effective dans les 12 mois suivant achat ou fin des travaux

• Déclaration 2044-EB obligatoire

• Durée de détention minimale de 9 ans pour certains avantages (dont exonération IFI)

• 20 ans de détention pour exonération complète de la plus-value

Typologie des biens concernés

Type de logement	Taux d’amortissement proposé*	Conditions
Neuf - libre	4 % / an	RE2020
Neuf - social / très social	5,5 à 6,5 % / an	Loyer modéré
Ancien rénové	4 à 5,5 % / an	Travaux ≥ 15 % + DPE A/B

Pourquoi c’est une opportunité pour les investisseurs ?

Ce statut permet :

• D’amortir fiscalement le bien, comme en LMNP, mais en location nue (*Plafonné à 80 % de la valeur du bien hors terrain)

• De valoriser les projets anciens à rénover, avec un levier bancaire

• D’équilibrer la rentabilité avec la fiscalité

• De conserver ses biens à long terme, dans une optique patrimoniale et successorale

• De réduire l’impôt foncier, voire d’en sortir temporairement

Quand sera-t-il applicable ?

Étape	Date prévisionnelle
Rapport remis au gouvernement	30 juin 2025
Intégration dans PLF 2026	Octobre 2025
Entrée en vigueur	1er décembre 2025 (sur transactions signées après cette date)
Déclarations fiscales concernées	Revenus 2026, déclaration en 2027

En conclusion

Ce futur statut du bailleur privé pourrait profondément transformer l’approche de l’investissement locatif en France.Accessible, souple, et fiscalement optimisé, il redonne du sens à la location nue, souvent négligée au profit du meublé.

Chez Atom Investissement Locatif, nous anticipons déjà ces mutations :

• Sélection de biens adaptés

• Audit énergétique

• Stratégie fiscale sur mesure

• Coordination complète jusqu’à la mise en location

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