L’immobilier locatif a le vent en poupe depuis plusieurs années. L’idée est de faire un achat d’appartement, seul ou à plusieurs en SCI (famille ou associés) dans le but de le rentabiliser en le mettant en location. C’est une stratégie patrimoniale très rentable qui attire désormais bon nombre de personnes, de l’investisseur professionnel au « particulier » novice, mais bénéficiant de services extérieurs de plus en plus performant leurs permettant d’investir en toute simplicité et ainsi se créer un patrimoine.
Les avantages d’un investissement dans l’immobilier locatif
Le logement fait partie de l’une des premières préoccupations de tout le monde. Se trouver un logement devient de plus en plus difficile car les biens deviennent rares et la construction neuve en France, reste un secteur d’activité compliqué. Les personnes en quête de logements se multiplient de jour en jour. L’explosion démographique et la migration des masses vers les métropoles, saturent l’offre disponible sur le marché. Qu’ils recherchent un appartement en ville ou en périphérie, leur demande est croissante. Tout le monde ne peut malheureusement pas se permettre de faire un achat d’appartement ou de maison et passe par des locations.
En investissant dans l’immobilier, les professionnels et les particuliers répondent à cette demande croissante. En se basant sur le système de l’immobilier locatif, une tierce personne ou une société peut faire un achat et mettre le logement en location. C’est un marché qui s’est ouvert depuis quelques années et qui ne risque pas de fermer de sitôt. Avec un investissement locatif, vous pouvez être sûr d’avoir une autre rentrée d’argent, de posséder un patrimoine et d’avoir des avantages fiscaux.
Immobilier locatif : meublé ou vide, seul ou à plusieurs ?
Lorsque vous mettez en location un logement, vous avez le choix entre le louer vide ou meublé. Mais quelles en sont les différences et quel en est l’impact pour l’investisseur ?
location vide
La location vide permet de louer directement le logement, sans qu’il n’y ait rien à l’intérieur. La propriétaire signe un contrat de bail, renouvelable sous tacite reconduction, de trois ans avec son locataire. A ce moment-là, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers.
location meublée
Lorsqu’il s’agit de location meublée, cela veut dire que le locataire entre dans le logement qui contient déjà des meubles essentiels. Un lit avec matelas, des équipements de cuisine, avec ou sans réfrigérateur ou encore des canapés sont notamment présents dans les locations meublées. Le montant du loyer pourra également être plus élevé par rapport à une location vide. D’un point de vue fiscal, cela représente une réduction d’impôt non négligeable pour l’investisseur.
Les impôts qui vont avec l’immobilier locatif
Les impôts des logements locatifs varient en fonction du type de logement et du régime fiscal choisi. Si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros, il s’agira du régime micro-foncier qui bénéficie d’un abattement de 30% des loyers encaissés, aucunes charges ne pourront être déduites. Si les loyers sont supérieurs à 15 000 euros ou sur option, au cas contraire, il s’agira du régime réel (déduction des charges courantes ; intérêts d’emprunt, primes d’assurances, travaux d’entretien etc…). Les loyers encaissés au réel ou après abattement des 30% au micro, seront imposés de la manière suivante, à hauteur de 17,2% au titre des prélèvements sociaux en plus de votre taux marginal d’imposition (0, 11, 30 ou 41%). Le paiement se fera par acompte, de manière mensuelle ou trimestrielle. Pour les logements vides, il est important de rappeler que les loyers perçus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour les logements meublés, le mécanisme est le même, à la différence qu’au régime micro l’abattement est de 50% et au réel, on peut déduire du résultat l'amortissement comptable du bien, en plus des charges courantes. En effet, c’est une optimisation fiscale des loyers intéressante mais qui nécessite en retour plus de temps et de gestion. Pour les logements meublés, il est important de rappeler que les loyers perçus seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
En SCI, selon le régime d’imposition de la société, cela diffère complètement. Si la SCI est à l’imposition sur le revenu (régime par défaut), les loyers seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les associés seront imposés au prorata de leur quote-part dans la société. Si la SCI a opté pour le régime d’imposition des sociétés, les loyers perçus seront imposés au travers de la société (15% jusqu’au 38 120 premiers euros, 28% au-delà). En plus des charges courantes, le bien pourra être amorti comme une location meublée (économie d’impôt) mais à noter qu’à la revente, la plus-value sera plus importante en SCI à l’impôt sur les sociétés. Pour profiter de l’argent disponible, il faudra que les associés se versent des dividendes en fin d'année taxés à 30%. À noter qu'en SCI, la location meublée n'est pas adapté pour des raisons fiscales.
Merci de nous avoir consacré le temps de la lecture, en espérant vous avoir été utile pour vos projets d'immobiliers locatifs.
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