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Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?


Investir dans l’immobilier est toujours une bonne opération pour construire un patrimoine et le transmettre. La pierre reste l’investissement préféré des français, car elle rassure toujours autant. Cependant, souvent emprunter à crédit les sommes engagés, requiert de l’investisseur une étude toute particulière. Une mauvaise analyse et l’opération tout entière peut s’avérer être un véritable gouffre financier. Nous allons voir l’indicateur de base pour orienter les décisions de l’investisseur immobilier, la rentabilité locative.

Comment se calcul la rentabilité d’un projet locatif ?


La rentabilité locative d’un bien permet de déterminer la pertinence d’un investissement immobilier par rapport à un autre. Connaître la rentabilité locative d’un logement c’est savoir si votre investissement sera profitable et combien d’argent il va vous rapporter sur la durée.


Calcul de la rentabilité locative brute

Lorsqu’on calcule la rentabilité locative d’un bien dont on ne connaît pas tous les frais, on parle de rentabilité locative brute.

La formule pour calculer la rentabilité locative brute :

Rentabilité brute = (loyer annuel / montant acquisition du bien) x 100

Il faut bien comprendre que le résultat du calcul de la rentabilité brute ne correspond pas à l’argent que vous dégagerez directement pour vous. D’autres frais supplémentaires seront à soustraire à ce résultat si vous souhaitez connaître le montant exact qui vous reviendra.


Calculer la rentabilité locative nette

Si vous souhaitez aller plus loin et déterminer le rendement net que vous rapportera votre investissement immobilier, vous allez avoir besoin de plus d’informations.

À l’opposé du calcul de la rentabilité brute, le calcul de la rentabilité nette d’un bien nécessite de lister tous les coûts variables mensuels.


On peut citer :

  • Impôts & taxes : impôts sur le revenu, taxe foncière

  • Charges non récupérables : frais d’entretien, réparations, charges de copropriétés…

  • Assurances : assurance loyer impayé, assurance habitation propriétaire non-occupant…

  • Frais de notaires

Une fois tous ces coûts supplémentaires soustraits, vous obtenez la rentabilité locative nette.

En fonction de vos coûts mensuels, la rentabilité nette peut être largement inférieure à la rentabilité brute, d’où l’importance d’effectuer les 2 calculs pour déterminer le poids de toutes ces charges supplémentaires sur votre rendement locatif global.


La formule pour calculer la rentabilité locative nette :

Rentabilité net = (loyer annuel – charges – taxes – impôts) / montant acquisition du bien + frais de notaires + autres frais) x 100


Qu’est-ce que le taux de rendement d’une location ?

Le taux de rendement vous permet de comparer les revenus générés par votre bien par rapport à son coût d’acquisition.

Il est possible d’aller plus loin grâce au TRI, le taux de rendement interne.


Le taux de rendement interne

Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur essentiel pour juger de la pertinence de votre investissement locatif. Connaître le TRI d’un actif immobilier vous permettra de mettre en lumière la rentabilité d’un investissement locatif en prenant en compte les différents flux de trésorerie de l’investisseur.

Pour faire plus simple : le TRI vous permet de connaître les gains totaux que vous aurez réalisé, une fois le bien immobilier vendu. Le calcul prend en compte :

  • Les loyers encaissés,

  • Les charges, taxes et autres frais

  • La plus-value dégagée à la revente

Vous l’aurez compris, parce qu’il prend en compte des données futures et incertaines (comme la plus-value effectuée à la revente) le TRI est interprété comme une estimation par de nombreux experts du secteur immobilier.

C’est compréhensible : prendre en compte comme donnée statistique fiable un indicateur qui évalue la valeur de votre bien ou le montant de vos loyers dans 20 ans ne relève pas d’une science exacte.


Comment calculer le TRI ?

Le TRI est un mode d’expression de la VAN (Valeur Actuelle Nette), dès lors, la formule de calcul mathématique du TRI est la suivante :

VAN = – CI + FT(1+TRI)^-1+FT(1+TRI)^-2+FT(1+TRI)^-3+……+FT(1+TRI)^-n = 0

La formule comprend :

  • CI = Coût de l’investissement

  • FT (1+i) = Flux de trésorerie actualisé

  • TRI : taux de rendement interne

  • n : période estimée pour laquelle l’investissement génèrera des flux de trésorerie.

La formule du TRI est compliquée et n’est pas à la portée de tous.

Retenez simplement que déterminer le TRI revient à déterminer le taux d’intérêt qui égalise l’ensemble des futurs flux de trésorerie de l’investisseur immobilier.

Rentabilité locative : qu’est-ce qu’un bon taux de rendement ?

Maintenant que vous connaissez tous les termes essentiels à la bonne compréhension de la rentabilité locative, vous vous posez certainement la question suivante : quel taux de rendement locatif est considéré comme “bon” ?

Il est commun d’admettre qu’un bon taux de rendement annuel se situe aux alentours des 6%.


Mais comme souvent en investissement, il n’y a pas de réponse universelle, cela dépendra de plusieurs facteurs et de vos objectifs :

  • Le bien immobilier est-il loué toute l’année ?

  • Les charges sont-elles élevées ?

  • Quel est le but de cette opération immobilière ?


L’investissement locatif nécessite une bonne préparation. Avant de passer à l’achat prenez le temps de vous poser autour de votre projet immobilier pour déterminer sa rentabilité locative : coût d’acquisition, flux entrants et sortants, plus-value à la revente… Travaillez sur tous ces critères pour obtenir le meilleur rendement locatif possible.


Merci du temps que vous nous avez consacré pour la lecture.

Atom investissement locatif se tient à vos côtés pour tous vos projets d'investissements immobiliers.

 


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