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Comment obtenir son PRÊT IMMOBILIER ?


Chers investisseurs, futurs investisseurs bonjour.


Dans ce court article nous allons voir comment tout mettre en oeuvre afin d'obtenir son prêt immobilier dans les meilleures conditions possibles !



Pour comprendre les motifs de refus ou d'accords de prêts immobilier, il est essentiel d'étudier les mécanismes bancaires et la façon dont les banques fonctionnent. Plus précisément il nous faut comprendre comment est-ce qu'elles analysent nos dossiers et à quelles réglementations elles obéissent. En ce qui les concerne, les banques commerciales (la plupart de nos banques traditionnelles) sont soumises aux recommandations et à l'autorité du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).


Le HCSF est un organisme français qui fait suite à la crise des subprimes de 2008. Instauré en 2013 afin de veiller à la croissance économique et d'assurer la stabilité financière du pays en surveillant le système financier (les banques) dans son ensemble, mais surtout régissent les conditions d'octroi des prêts immobilier !


Cette haute autorité est intervenue une première fois, en 2019 notamment lorsque nous avons battu un record de transaction immobilière (plus de 1 millions) pour tirer la sonnette d'alarme et protéger le consommateur ou lui mettre un frein dans l'accès á la propriété, tout est une question de philosophie économique, mais ce n'est pas le débat du jour !


En tout état de cause, notre gouvernement actuel et de par les mesures qu'il a pris depuis le début du quinquennat n'apprécie clairement pas les rentiers et tout actifs "immobile" comme l'immobilier... Tout un chacun pointerait du doigt n'importe quel investisseur en pensant qu'il gagne de l'argent sur le dos des autres mais ignore probablement tous les sacrifices et la prise de risque qui pèse sur ses épaules. Sans oublier bien sûr, tout le bien que cela provoque par effet de ruissellement, patrimoine sauvegardé, environnement respecté, création d'emplois et logis pour tous.


À l'heure actuelle, il s'agit d'obligations que les banques sont contraintes de respecter, c'est à dire que ces nouvelles règles s'inscrivent dan un texte de loi. Force est de constater qu'il nous faut attendre des jours meilleurs pour que les conditions d'octroi des prêts immobiliers changent, mais cela va et vient au grés de gouvernements. Chez atom nous avons déjà pris les devant en innovant dans un nouveau concept, qui permet malgré tout, de se constituer un patrimoine immobilier rentable !


Voyons maintenant quelles sont ces recommandations pour les banques :


1) Le taux d'endettement < à 35%

2) La durée d'emprunt < à 25 ans

3) L'apport personnel > à 10%


Bien que ce ne sont pas les seuls critères d'analyses mais des recommandations supplémentaires, il est tenu de rappeler que pour tout emprunt immobilier les banques exigent des garanties solides telles qu'une situation stable d'emploi type cdi, d'une tenue des comptes irréprochable (pas de comptes débiteurs, d'impayés ou de commissions d'intervention) et d'un peu d'épargne pour montrer patte blanche.


Concernant ces mesures, le taux d'endettement ne peut plus, en temps normal excéder 35%, la durée d'emprunt ne peux plus être supérieure à 25 ans et l'apport personnel quant à lui doit représenter au moins 10% du prix du bien visé, au minimum les frais annexes !


En résumé, avec de telles conditions restrictives qui, je l'espère devraient se lever à la sortie de crise de la pandémie du Covid-19, il nous faut, en tant qu'investisseur préparer plus que jamais son projet immobilier mais surtout son plan de financement ! Même si rappelons-le, il existe quelques exceptions à la règle, en effet les banques se réservent le droit de déroger à hauteur de 20% sur certains de leurs clients selon les dossiers.


Une fois que l'on à assimilé ces règles simples, il nous suffit de composer avec ! Premièrement il vous faut préparer votre projet immobilier dans les 6 mois qui précèdent l'intention d'achat, 3 mois pour constituer une épargne et 3 mois supplémentaires pour "nettoyer" vos relevés bancaire de toutes lignes susceptibles de nuire à votre demande (jeux d'hasard, dépenses loisirs, commandes internet etc...).


Enfin, si vous possédez des crédits à la consommation en cours, par rapport au taux d'endettement maximal à 35% et au vue du poids de la mensualité de tels crédits, vous serez grandement impacté dans votre capacité d'emprunt et ce, même si ces derniers ont une échéance à court terme de 1 ou 2 ans. Il est préférable dans ces conditions, de d'abord s'attacher à rembourser par anticipation ses crédits à la consommation avant de vouloir monter tout projet immobilier.


Il est important de souligner que par le passé (avant 2019) les banques appliquaient en majorité pour les investisseurs immobilier une méthode de calcul du taux d'endettement différente de celle pratiquée actuellement mais bien plus avantageuse. En effet, les banques prenaient en compte la différence entre le loyer perçus et la mensualité du crédit, puis l'ajoutait aux revenus avant de diviser le résultat par les charges du foyer. Ce qui, mathématiquement nous amené à baisser notre taux d'endettement au fur et à mesure d'investissement avec un résiduel positif (cash-flow), la seule limite était donc d'être confronté à un encours maximal autorisé par client ! Selon les banques cet encours pouvait atteindre plus de 500 000€, de quoi avoir une certaine marge de manoeuvre...


Hélas aujourd'hui avec les recommandations du HCSF il n'est plus possible de bénéficier de cette méthode de calcul, il s'agit donc d'additionner l'ensemble des revenus et de diviser le résultat par l'ensemble des charges du foyer. A ce moment, le taux d'endettement grimpe en flèche ! Pour l'heure, il faut être patient et s'adapter, chez Atom investissement locatif nous avons quelques techniques et stratégies en réserve pour vous permettre de franchir l'obstacle si les conditions le permettent.


Néanmoins, le point positif à noter, est que dorénavant les banques ne pondèrent plus le loyer à 70 ou 80% pour garantir des risques et de l'impôt, mais prennent en compte dans le calcul du taux d'endettement 100% du loyer hors charges.


Enfin, je pense à titre personnel que les taux d'emprunt devraient rester bas pour les prochaines années à venir, dans le sens où cette politique économique profite à l'état français lourdement endetté et fait de cette stratégie sa politique de sortie de crise sanitaire.


[ C'était Joris de chez Atom investissement locatif, j'espère que cet article vous sera instructif dans le financement de vos projets immobilier. ]


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