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Les avantages 

Tout d'abord rappelons ce qu'est une SCI. Une société civile immobilière, c'est en premier lieu la détention d'un bien à plusieurs au travers d'une structure juridique, encadré et réglementé par le droit des sociétés à caractère "civile". Enfin une SCI c'est la transmission d'un patrimoine envers ses héritiers ou ayants droits. Pour nous investisseurs immobilier, le fait de recourir à la SCI est plutôt un moyen de pouvoir continuer à investir en vue de developper son patrimoine, la où seul nous serions limité par notre capacité d'emprunt mais surtout par la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers.

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Les inconvénients 

Deux raisons font que l'utilisation de la SCI n'est pas à prendre à la légère. Premièrement, la limite du champ d'action de l'objet social, c'est a dire que mis à part le fait d'acheter des biens en vue de les louer, il n'est pas prévu de les revendre (sauf cas particulier) car la SCI ne se livre pas à des activités commerciales. Deuxièmement, il est difficile d'en sortir et les coûts pour le faire peuvent s'avérer élevés. On dit souvent qu'il est plus facile de divorcer que de sortir d'une société...

 

En matière de baux, la sci est un bailleur personne morale et se voit discriminé par rapport à un bailleur personne physique. Par exemple, la durée minimale du bail est de 6 ans et il n'y a pas d'option pour louer en meublé au travers d'une sci fiscalement transparente à l'IR (impôt sur le revenu).

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Formalités de constitution

Au minimum il faut être deux personnes (physique ou morale) pour constituer une SCI, il est possible de s'associer avec "soi-même" si la deuxième personne est une autre de nos société, mais ce type de montage ne doit pas être visé à des fins d'échapper à l'impôt sous peine de se voir requalifier pour abus de droit. Le coût de revient de la création de la SCI est de 450 € environ si on effectue soi-même la rédaction des statuts et les démarches d'immatriculation. Le coût sera de 1 500 € environ si on confie le travail à un professionnel (notaire, avocat fiscaliste...). En cas d’apport d’un bien dans la SCI, il est obligatoire de faire rédiger les statuts par un notaire.

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Les responsabilités

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI envers ses tiers. En fonction de leur quote-part dans la société chaque associé engagera son patrimoine personnel. On ne peut pas limiter la responsabilité uniquement au sein de la SCI. Par contre les associés ne seront pas solidaires entre eux, chacun aura sa part de responsabilité (sauf pour la banque, qui elle, peut cautionner à 100% chaque associé pour garantir l'emprunt). Il en va de même que si la SCI ne règle pas ses taxes et impôts, les associés seront tenus responsables sur le patrimoine personnel. Toutefois des limites statutaires spécifiques peuvent être définies entre les associés, pour réduire ou supprimer toute responsabilité d’un associé mineur ou minoritaire, par rapport aux dettes de la société.

 

La fiscalité de la SCI

Par principe la SCI est transparente fiscalement, les associés seront imposés au prorata de leur quote-part dans la société à l’impôt sur le revenu (0, 11, 30, 41 et 45%) + prélèvements sociaux au taux de 17,2%. La SCI devra effectuer une déclaration fiscale annuelle n° 2072, les associés devront effectuer une déclaration annuelle n° 2044 en cas d’option pour le régime réel foncier (n° 2042 pour le régime micro-foncier). En cas de revente la SCI à l'IR sera soumise au régime des plus-values des particuliers.

 

Sur option, (irrévocable) des la rédaction des statuts ou en cours de vie, la SCI peut choisir d'opter pour le régime de l'impôt sur les sociétés et rendre la fiscalité opaque. C'est à dire que les loyers perçus ne seront plus imposés au travers des associés. Le taux d'IS sera de 15% jusqu’a 38 120 € et 28% au-delà. Les dividendes versés (bénéfices après impôt) seront imposés à la flat-tax de 30% (12,8% au titre de l’IR et 17,2 aux P.S) ou soumis au barème de l’IR sur option (abattement de 40% et déduction de la csg N-1 6,8%). Le dividende sera ensuite imposé dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et à déclarer en case D2C de la déclaration annuelle des revenus.

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Conclusion

L'intérêt de recourir à une SCI est de multiplier ses forces en s'associant avec d'autres personnes, d'optimiser la fiscalité pour augmenter la trésorerie. De gérer et louer des biens immobiliers en vue d'en préparer leur transmission. Nous retenons la notion de conservation qui domine à tous les niveaux.