Tout d’abord, qu’est-ce donc une location meublée ? Outre le fait de mettre à disposition un logement décent, le propriétaire doit également fournir un minimum d’équipement obligatoire pour bénéficier du statut de loueur en meublé et ainsi profiter des avantages liés au statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel).
La liste du mobilier obligatoire (non exhaustive) :
literie avec couette ou couverture ;
volets ou rideaux dans les chambres ;
plaques de cuisson, four ou un four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ;
vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine ;
table et sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...).
Il convient de compléter cette liste selon le mode de location, courte ou longue durée. Par principe en location longue durée, c’est-à-dire si le logement constitue la résidence principale du locataire, le minimum syndical est suffisant du fait que le locataire ne recherche pas le confort d’une nuitée. Au contraire l’investisseur exerçant en LCD (location courte durée) aura tout intérêt à se rendre attractif en matière d’équipement. Dans les deux cas, les revenus tirés de la location seront imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers comme dans le cadre d’une location vide. La fiscalité d’une location meublée est plus avantageuse car l’investisseur pourra déduire plus de charges.
L’investisseur pourra passer en charge chaque année une somme correspondante à une dépréciation fictive du bien et de ses installations, sachant que dans la réalité le bien prend de la valeur et n’en perd pas, s’il est correctement administré et entretenu. Les amortissements praticables chaque année correspondent à environ 3% du prix du bien, les frais de notaire et annexes quant à eux peuvent soit être passer en charge la première année, créer du déficit ou venir s’additionner au prix du bien pour augmenter la valeur totale à amortir. Par principe comptable, l’investisseur qui opte pour l’une ou l’autre solution devra l’appliquer sur tous ses prochains investissements.
Le bien s’amorti par composants :
- gros œuvre, : 40% / 50 ans;
- façade : 20% / 30 ans;
- équipement : 20 % / 20 ans;
- agencement : 20% / 15 ans;
- mobilier : 100% / 7 ans;
Le terrain n’est pas amortissable, il convient de le déduire du prix du bien. En moyenne il représente 10 à 15% de la valeur du bien en fonction des régions. La déduction des amortissements permet globalement de neutraliser 60% des revenus imposables, ce qui fait de la location meublée une optimisation fiscale non négligeable. Associé à une stratégie de location longue durée, cela permet de profiter des avantages sans pour autant exercer une réelle activité commerciale qu’est la location courte durée…
NB : Au même titre qu’une location vide, en meublée il y’a deux options possible pour le régime fiscal, micro-bic ou réel. Afin de pouvoir déduire l’ensemble des charges ainsi que les amortissements, il faut opter pour le régime réel. Le micro-bic permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses loyers nets mais aucunes charges ne sont déductibles. De plus il est important de rappeler que pour pouvoir pratiquer la dotation aux amortissements le bien doit être inscrit à l’actif du bilan. Pour information, le fait d’investir dans un logement en vue de le louer meublé nécessite de créer une entreprise .
PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL ?
Le choix s’impose par principe si deux conditions cumulatives sont observées, si les recettes annuelles (loyers + charges) sont supérieures à 23 K€ et que cela représente plus de la moitié des revenus du foyer fiscal, l’investisseur sera déclaré professionnel de plein droit. En tant que professionnel depuis le 1er janvier 2021 il n’y a plus de réel intérêt pour l’optimisation du cash-flow. L’investisseur sera assujetti aux cotisations sociales et soumis à la plus-value des professionnelles en cas de revente, si le but n’est pas de « vouloir » cotiser et d’en faire son activité principale il vaut mieux éviter ce régime et rester non professionnel.
Dans le cas où les loyers sont inférieurs à 23 k€ ou ne représentent pas plus de la moitié des revenus du foyer fiscal, l’investisseur sera déclaré non professionnel et pourra profiter des avantages du statut meublé. Il pourra pratiquer la dotation aux amortissements sans être assujettis aux cotisations sociales et bénéficiera de la plus-value des particuliers en cas de revente. D’une manière générale, dans le régime des professionnels on est taxé à environ 41% (cotisations sociales) sur les bénéfices + TMI (0, 11, 30, 41, 45%) comparé à 17,2% (prélèvement sociaux) + TMI pour les non professionnels. En matière de plus-value des professionnels, on est taxé de sorte qu’au final on rembourse toute l’économie d’impôt réalisé grâce aux amortissements. En conclusion, les non professionnels sauf cas particuliers sont les grands gagnants du statut…
CONCLUSION ?
Malgré le caractère civil de la location meublée, l’activité nécessite un engagement entrepreneurial plutôt que patrimonial. La loi ALUR du 24 mars 2014 intègre les locations meublées dans la règlementation de la loi 89 qui régit et défini toutes les conditions et devoirs en matière location. Ce qui a permis d’exploiter le bien meublé en location longue durée (résidence principale du locataire). La demande pour des logements meublés est en hausse de la part des locataires, les tendances changent, on déménage plus souvent et avec de moins en moins de meuble, outre le fait d’optimiser sa fiscalité il y’a un réel intérêt et ce même pour une location longue durée.
Toutefois il est recommandé de rester non professionnel, c’est-à-dire de ne pas cumuler les conditions de revenus afin de profiter pleinement des avantages sans les inconvenants et de pouvoir sortir du statut sans « douleur ». Si on compare les deux modes de location vide et meublé, on constate qu’en moyenne on neutralise 30% des loyers imposables pour les locations vides contre 60% pour les meublés. Une économie d’impôt non négligeable ! Toutefois nous vous conseillons de vous faire assister par des professionnels pour répondre aux obligations légales, fiscales et comptables du statut du loueur en meublé. La location meublée convient à l'investisseur qui souhaite professionnaliser ses investissements, developper son patrimoine ou investir dans des secteurs touristiques, mer et montagne en location saisonnière.
Merci de nous avoir consacré le temps de la lecture !
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