top of page
Rechercher

Les opportunités d'investissement immobilier se font rares !



LE CONTEXTE

Le paysage immobilier est en pleine mutation, avec des tendances et des décisions gouvernementales qui ont un impact significatif sur l'ensemble du secteur. L'augmentation des investissements de la part des cadres et le manque de primo-accédants libérant des logements locatifs ont engendré une pénurie de biens disponibles à la location, provoquant ainsi une flambée des prix et des loyers. Dans cet univers complexe, les acteurs de l'immobilier, tout comme leurs homologues, ont une capacité incontestable à évaluer les chiffres. Cependant, il semble que l'économie puisse défier la logique en économisant 1,8 milliard tout en dépensant 12 milliards.


VERS UN TRANSFERT DES RICHESSES

Cette situation réjouit sans aucun doute les grands propriétaires fonciers qui profitent de la conjoncture. L'évolution du marché locatif privé semble s'orienter vers une forme de "soviétisation" sous l'impulsion du gouvernement, qui souhaite restreindre la participation des investisseurs particuliers. De plus, les investisseurs institutionnels semblent fuir aussi rapidement qu'ils étaient venus timidement.

C'est maintenant l'État, appuyé par la Caisse des Dépôts et en influençant des acteurs tels qu'"Action Logement" (qui repose entièrement sur des subventions provenant des impôts des entreprises), qui s'apprête à prendre les rênes du secteur privé en acquérant 50 000 logements pour plus de 12 milliards au nom d'économies...


Aucun gouvernement de gauche, même les plus interventionnistes de notre histoire, n'aurait osé commettre une erreur de cette envergure du point de vue historique et économique. Il semble que quelque chose nous échappe, ou peut-être sommes-nous piégés dans une faille spatio-temporelle qui nous ramène 40 ans en arrière, à l'époque où l'État était à la fois banquier, assureur, et fabricant de voitures et de téléviseurs...

Le Haut Conseil de Stabilité Financière, dont le rôle est évident pour tous, a créé un environnement qui dissuade les investisseurs de s'engager, réduisant ainsi l'offre de logements locatifs. Les primo-accédants sont également touchés, car ils ne peuvent plus accéder à la propriété, ce qui limite la disponibilité de logements locatifs.


QUI PEUT LE + PEUT LE +

La loi "Climat et Résilience", qui exclut dès cette année des centaines de milliers (et bientôt des millions) de logements du marché locatif, est en passe d'avoir des conséquences catastrophiques, pour ne pas dire apocalyptiques.

Cela se traduira par des pertes de revenus importantes pour l'État, avec une baisse de 20 % de la TVA due à la diminution des ventes de biens neufs, et pour les collectivités locales avec la réduction des frais de mutation. Cette réduction de l'offre locative, déjà tendue dans les grandes métropoles, aura des conséquences sans précédent depuis 35 ans. Le ministre Olivier Klein parle même d'une "bombe sociale"...


Cette pénurie de logements locatifs est le résultat d'actions délibérées de l'État. Les normes imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière découragent les investisseurs, ce qui a entraîné une diminution de 40 % des investisseurs dans le secteur locatif, et une diminution de 50 % dans le secteur de la construction neuve.

Ces normes ont également eu un impact sur les primo-accédants cherchant à acquérir leur résidence principale, les privant de la possibilité d'acheter et les maintenant en tant que locataires, tandis que de nouveaux locataires arrivent...


L'exclusion des logements énergivores du marché locatif, qui concerne même 80 % des chambres de bonnes à Paris, aggrave davantage la situation. Ces trois facteurs, combinés (moins d'investisseurs, des jeunes qui ne peuvent pas devenir propriétaires et sont contraints de rester locataires, exclusion des logements énergivores du marché locatif), annoncent une bombe sociale en puissance...


UN BILAN À RETENIR

Au cours des 30 dernières années, le secteur immobilier français a été marqué par trois crises majeures. En 1991, les prix ont doublé en 5 ans, puis la guerre du Golfe et la crise immobilière à Paris et sur la Côte d'Azur ont suivi. En 2008, la crise des subprimes provoquée par les banques américaines a été suivie d'une crise financière. En 2013, la ministre du Logement de l'époque, Mme Duflot, a clairement favorisé les locataires avec la loi ALUR, ce qui a entraîné une baisse des ventes aux investisseurs. Cependant, au moins les locataires ont bénéficié de cette régulation des loyers.


En 2023, la crise actuelle est également le résultat de décisions politiques, mais cette fois-ci, il n'y a que des perdants, ce qui est inédit. Au lieu de simplifier et de libérer, la Caisse des Dépôts (c'est-à-dire l'État...) dépensera 12 milliards pour acquérir des logements auprès des promoteurs... c'est de l'argent en quelque sorte magique !

Les démarches pour obtenir un permis de construire sont devenues kafkaïennes, comme en témoigne un sondage auprès de 200 promoteurs qui ont révélé que les délais entre la première demande de permis et la livraison des logements étaient de 5 à 7 ans, malgré l'annonce d'un "choc de simplification" en 2013, au début du mandat de François Hollande.

Ce dont nous avons réellement besoin, ce n'est ni d'argent ni de lois : Nous avons besoin de tranquillité, de liberté pour exercer notre travail, et de paix...


CONSÉQUENCES

  • L'État détermine si nous pouvons emprunter pour investir et à quel montant, grâce à son intermédiaire, le Haut Conseil de Stabilité Financière.

  • L'État nous accorde (ou non) la possibilité de louer notre bien (notamment pour les logements énergivores, Airbnb, permis de louer, etc.).

  • L'État décide du montant de notre loyer dans la plupart des grandes métropoles aujourd'hui.

  • L'État ajuste nos loyers en modifiant les règles dès qu'elles sont favorables aux propriétaires (3,5 % au lieu de l'inflation).

  • L'État nous oblige à abattre un arbre pour toute la paperasse nécessaire aux baux et aux divers documents d'information pour les locataires.

  • L'État, par une inflation normative délirante, a rendu le processus d'obtention d'un permis de construire kafkaïen, et cette situation empire d'année en année. On se souvient du "choc de l'offre" de logements en 2018, mais il est peu dire qu'il n'a pas eu lieu, c'est même pire...

Ne parlons même pas de la nouvelle obligation déclarative, où il nous est demandé de fournir des informations que l'État possède déjà. Et une fois que nous, en tant que citoyens respectueux des règles, avons honoré toutes ces obligations, l'État prélève entre un tiers et deux tiers de nos loyers nets en impôts et cotisations sociales, auxquels s'ajoutent la taxe foncière et l'IFI. Est-ce cela, le paradis ? Vous pouvez vous imaginer l'enfer...


Si ce système fonctionnait encore, cela serait tolérable. Cependant, l'inefficacité collective est évidente, avec une offre locative en diminution, une augmentation des prix depuis 20 ans, et 10 millions de personnes mal logées. De plus, les logements sociaux sont loués à 180 000 ménages aisés (gagnant plus de 80 000 € par an).

Dans les années 80, les investisseurs institutionnels représentaient 20 % du marché locatif privé, et plus de 30 % à Paris et dans les grandes métropoles. Aujourd'hui, ce chiffre est inférieur à 4 %, la plupart des biens étant mis en vente. Les gestionnaires immobiliers de ces investisseurs pratiquaient une politique de loyers raisonnables, légèrement inférieurs au marché (par souci d'efficacité, non par altruisme), ce qui constituait une forme de "régulation naturelle" des loyers.


Deux facteurs ont dissuadé les investisseurs institutionnels et les sociétés foncières de continuer à investir dans le marché de la location : la baisse des rendements et, plus important encore, l'évolution de la réglementation concernant les droits et les responsabilités des bailleurs et des locataires.

L'évolution de la réglementation locative a suivi une trajectoire similaire à celle du marché du travail, où le renforcement des droits des salariés (ou des locataires, dans ce cas) a eu pour conséquence de réduire l'offre. La loi Quillot de 1982 a introduit le concept de "droit au logement", suivi de la loi Mermaz de 1989, qui a donné aux locataires une forme quasi-"propriété" de leur bail.


En tant qu'institutions financières (banques ou compagnies d'assurance), elles sont tenues de respecter rigoureusement la réglementation et les contraintes propres aux "personnes morales" (notamment les baux de 6 ans), ce qui a déséquilibré le rapport entre rendement et contraintes.


LES PERSPECTIVES À VENIR ?

Dans le projet de loi de finances pour 2024, la location meublée sera fiscalement alignée sur la location nue, entraînant une imposition allant de 28,2 % à 62,2 % en impôts et cotisations sociales, en plus de la taxe foncière et de l'IFI. Ainsi, ce que l'État donne d'une main avec la défiscalisation Pinel, il le reprend de l'autre main avec la taxation de la location meublée...


CONCLUSION

Le secteur privé ne peut plus ou ne veut plus investir. Les fonds institutionnels n'ont plus investi en 2022. Les SCPI de rendement ont perdu près de 30 % de leurs souscriptions. Les propriétaires bailleurs ont vendu pour 7 milliards de biens immobiliers locatifs en 2022 (dont 80 % étaient des ventes à des investisseurs, selon la Fnaim). Il n'y a plus de logements locatifs à vendre aujourd'hui...

Tout cela se produit alors que les besoins en logement sont énormes : la population française augmente d'environ 300 000 habitants par an, soit l'équivalent d'une ville comme Rennes ou Strasbourg.


Merci de nous avoir consacré le temps de la lecture !

L'équipe de Atom investissement locatif


 






Commentaires


bottom of page