top of page
Rechercher

GESTION locative

Les bases de la gestion locative, partie 1/2 : l'entrée des lieux du nouveau locataire.



Introduction


Comment assurer la réussite de ses investissements locatifs ? Quelles sont les tâches quotidiennes d’un propriétaire bailleur ? Quels sont les obligations et les devoirs en matière de location ? Quelles conditions sont à respecter pour louer le logement ?


Les bases de la règlementation


Tout d’abord je tiens à préciser que nous allons aborder principalement la gestion d’un bien vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire. La notion de résidence principale se traduit comme étant un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.


La réglementation en vigueur est principalement régit par la loi n° 89-462 titre 1er du 6 juillet 1989 visant à encadrer les rapports entre propriétaires et locataires d’un logement vide. Au total ce n’est pas moins de 80 articles qui viennent définir la réglementation, de la signature du bail jusqu’à l’état des lieux de sortie. Les principaux textes portent sur ; le contenu du bail, la caution, le dépôt de garantie, les justificatifs du locataires, les diagnostics immobilier, les travaux, le préavis…


La loi Alur du 24 mars 2014 vient modifier la réglementation notamment au profit des locataires. On peut citer par exemple l’encadrement des loyers en zone tendue, le plafonnement et le partage des frais d’agence entre le propriétaire et le locataire, le délai de préavis passe de 3 à 1 mois en zone tendue sans motifs particuliers, le délai de restitution du dépôt de garantie passe de 2 à 1 mois dès lors qu’il n’y pas de réserves émises sur l’état des lieux de sortie. La grande nouveauté est l’intégration des meublés dans le domaine d’application de la loi 89, avec leurs spécificités tout de même ainsi que le statut juridique du bail de colocation. Enfin la loi Elan du 24 novembre 2018 vient améliorer le contexte en facilitant l’accès au logement avec par exemple le bail mobilité, le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire ou encore le bail numérique.


Le site de l’ANIL nous informe des changements et nouveautés en matière de réglementation entre bailleurs - locataires, je vous invite à y aller de temps en temps y jeter un œil !


La routine du bailleur : l’entrée des lieux du locataire


1) Fixer le prix du loyer et des charges locatives.


Comme cité plus haut, le prix du loyer dépendra de la zone dans laquelle se situe l’appartement, si vous êtes en zone tendue vous devrez respecter un prix de la location au m2. Si vous n’êtes pas en zone tendue vous pouvez fixer librement le loyer, à ce moment vous devez prendre en compte trois choses, le prix moyen pratiqué par des logements similaires dans la zone, le prix par rapport au standing de l’appartement et le prix psychologique.


Les charges locatives récupérables, dû par le locataire, en sus du loyer sont par nature toutes dépenses engagées par vos soins profitant au locataire. Ce sont par exemple ; l’eau utilisé, le nettoyage et l’électricité des parties communes, l’entretien de la chaudière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagère… Le paiement des charges se fait par provisions mensuelle de même montant et régularisé en fin d’année avec justificatifs. S’il est constaté un écart important, alors vous pourrez mettre à jour le montant des charges après régularisation et réaliser un avenant au bail en cours.


2) Préparer l’annonce de location et la diffuser.


Pour rédiger une bonne annonce vous devez impérativement attirer l’œil ! De nos jours, capter l’attention est le premier obstacle à franchir. À l’aire de l’internet en seulement quelques clics nous avons une multitude de choix qui s’offre à nous, pour sortir de la masse il vous faut donc vous démarquer visuellement. Commencez par prendre des photos de votre logement dans son meilleur jour, luminosité naturelle, ménage et rangement sont à l’ordre du jour. Prenez des plans larges au format paysage qui donnent un effet de volume et de profondeur. Réunissez au moins une photo de chaque pièce et des annexes. Je vous déconseille d’afficher une photo de l’immeuble et de la rue dans un but d’éviter tout désagréments futurs envers des personnes malintentionnées qui pourraient repérer les lieux.


Ensuite rédigez un texte court, aéré et synthétique qui reprend les caractéristiques principales du logement (surface, nombre de pièces, étages, annexes, type de chauffage…), du montant du loyer et des charges, sa période de disponibilité, logement conventionné ou non et de vos coordonnées. Vous pouvez indiquer le quartier ou la rue et poser vos conditions de location, cdi souhaité (pour assurer les loyers contre les impayés), garants solidaires ou éligible à la garantie visale action (pour des candidats prestataires d’aides aux logements et en situation précaire d’emploi). Vous pouvez aussi glisser dans le texte des indications subtiles telles que, idéal couples avec enfants, célibataires, retraités… afin de commencer à filtrer les demandes par rapport à ce que vous proposez comme logement et les candidats que vous ciblez.


3) Filtrer les candidats locataires.


Une fois l’annonce rédigée et publiée, il ne vous restera plus qu’a répondre aux coups de téléphone et aux mails des personnes intéressées. C’est à ce moment que le processus de sélection se met en œuvre, en effet vous éliminerez environ 80% des demandeurs pour conserver uniquement ceux dont le profil correspond à votre recherche.


Une fois que vous avez sélectionner au moins 5 candidats, cela peut prendre selon la zone, 1 jour, 1 semaine, 1 mois, 2 mois mais pas plus. Vous pouvez programmer des visites, si la situation le permet il est préférable de les accueillir une à une, de façon que vous puissiez mieux échanger avec votre interlocuteur. Pensez à leur communiquer la liste des pièces justificatives et de vous munir d’un modèle vierge d’un engagement de location.


*Liste des pièces autorisés à demander pour une location (décret n.2015-1437)


• Bulletins de salaires.

• Justificatif de ressources CAF, Pôle emploi…

• Contrat de travail.

• Avis d’imposition.

• Pièce d’identité.

• Attestation à jour de loyers.

• Attestation d’hébergement ou titre de propriété.

Les documents bancaires et privés ne sont pas autorisés à être demandés.


Principales différences entre location nue et meublée


 

Logement vide Logement meublé



Dépôt de garantie : 1 mois maximum 2 mois maximum


Préavis du bailleur : 6 mois minimum 3 mois minimum


Préavis du locataire : 3 mois minimum 1 mois minimum

(dans certaines zones géographiques)



 


Cette première partie consacrée à la gestion locative d’un bien touche à sa fin ! J’espère qu’elle vous aura été instructive et vous servira dans votre parcours d’investisseur.


Prochainement, je vous partagerais la deuxième partie consacrée à la gestion du bien lors de l’occupation des lieux par le locataire et lors de sa sortie. Nous y verrons la routine du bailleur et les actes réflexes à maitriser !


Merci d’avoir pris le temps de la lecture, à bientôt.


Atom investissement locatif, spécialiste des projets clé en main, nom propre, SCI et location meublée.











Comentários


bottom of page