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Faut-il recourir à une SCI pour investir dans l'immobilier ?

La réponse est oui et non, c'est une décision au cas par cas. Cela dépend des besoins et des objectifs de chacun mais il est essentiel de comprendre que ce n'est pas forcément toujours le meilleur choix. On distingue la SCI "professionnelle" de la SCI "familiale", nous allons voir ensemble le côté "professionnel" de la chose.



LES AVANTAGES


En cours de vie nous serions un moment ou l'autre confronté à ce choix, pour des raisons économiques, fiscales ou de gestion patrimoniale. Nous allons détailler ces 3 points essentiels qui font de la SCI l'outil incontournable pour développer et gérer son patrimoine.


Tout d'abord rappelons ce qu'est une SCI. Une société civile immobilière, c'est en premier lieu la détention d'un bien à plusieurs au travers d'une structure juridique, encadré et réglementé par le droit des sociétés à caractère "civile". Enfin une SCI c'est la transmission d'un patrimoine envers ses héritiers ou ayants droits. Pour nous investisseurs immobilier, le fait de recourir à la SCI est plutôt un moyen de pouvoir continuer à investir en vue de developper son patrimoine, la où seul nous serions limité par notre capacité d'emprunt mais surtout par la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers.


LES INCONVENIENTS


Deux raisons font que l'utilisation de la SCI n'est pas à prendre à la légère. Premièrement, la limite du champ d'action de l'objet social, c'est a dire que mis à part le fait d'acheter des biens en vue de les louer, il n'est pas prévu de les revendre (sauf cas particulier) car la SCI ne se livre pas à des activités commerciales. Deuxièmement, il est difficile d'en sortir et les coûts pour le faire peuvent s'avérer élevés. On dit souvent qu'il est plus facile de divorcer que de sortir d'une société...


En matière de baux, la sci est un bailleur personne morale et se voit discriminé par rapport à un bailleur personne physique. Par exemple, la durée minimale du bail est de 6 ans et il n'y a pas d'option pour louer en meublé au travers d'une sci fiscalement transparente à l'IR (impôt sur le revenu).


FORMALITÉS ET CONSTITUTION


Au minimum il faut être deux personnes (physique ou morale) pour constituer une SCI, il est possible de s'associer avec "soi-même" si la deuxième personne est une autre de nos société, mais ce type de montage ne doit pas être visé à des fins d'échapper à l'impôt sous peine de se voir requalifier pour abus de droit. Le coût de revient de la création de la SCI est de 450 € environ si on effectue soi-même la rédaction des statuts et les démarches d'immatriculation. Le coût sera de 1 500 € environ si on confie le travail à un professionnel (notaire, avocat fiscaliste...). En cas d’apport d’un bien dans la SCI, il est obligatoire de faire rédiger les statuts par un notaire.


REQUALIFICATION ET ABUS DE DROIT


Une SCI peut être jugée fictive ou qualifiée en abus de droit en cas d’absence de pluralité des associés, en cas de prête nom à 1%, de statuts incomplets, d’apport fictif au capital social, dans l’unique but de transmettre à moindre coût, de déduire des travaux d’un bail consentit à des membres de sa famille, pour un montage dont le but est uniquement l’optimisation fiscale.


N.B


Nous vous déconseillons de constituer une SCI après l'acquisition, le mieux étant de le faire avant ou pendant car vous pourriez avoir à payer une seconde fois les frais de mutation (5%) si la SCI est à l'IS (impôt sur les sociétés), ce qui sera souvent le cas.


LES RESPONSABILITÉS


Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI envers ses tiers. En fonction de leur quote-part dans la société chaque associé engagera son patrimoine personnel. On ne peut pas limiter la responsabilité uniquement au sein de la SCI. Par contre les associés ne seront pas solidaires entre eux, chacun aura sa part de responsabilité (sauf pour la banque, qui elle, peut cautionner à 100% chaque associé pour garantir l'emprunt). Il en va de même que si la SCI ne règle pas ses taxes et impôts, les associés seront tenus responsables sur le patrimoine personnel. Toutefois des limites statutaires spécifiques peuvent être définies entre les associés, pour réduire ou supprimer toute responsabilité d’un associé mineur ou minoritaire, par rapport aux dettes de la société.


LES DROITS


Chaque associé aura le droit à;

- de participer à la vie sociale, d’être informé, de provoquer une délibération,

- aux résultats d’exploitation selon leur quote-part dans la SCI,

- au remboursement de son compte courant d’associé,

- de vote en assemblée générale,

- de se retirer de la SCI de gré ou de force en saisissant un juge pour justes motifs,

- de démembrer ses parts (seul le nu-propriétaire conserve la qualité d’associé).


LES 6 POINTS IMPORTANTS À VERIFIER


Lors de la rédaction des statuts il est important de vérifier:

- l’objet social de la SCI,

- le montant du capital social, fixe ou variable,

- le nombre de parts et leur répartition,

- les pouvoirs du gérant,

- les règles et quorum des décisions prises en assemblée générale,

- les règles en cas de cession ou de transmission de parts sociales.


LA FISCALITÉ DE LA SCI


Par principe la SCI est transparente fiscalement, les associés seront imposés au prorata de leur quote-part dans la société à l’impôt sur le revenu (0, 11, 30, 41 et 45%) + prélèvements sociaux au taux de 17,2%. La SCI devra effectuer une déclaration fiscale annuelle n° 2072, les associés devront effectuer une déclaration annuelle n° 2044 en cas d’option pour le régime réel foncier (n° 2042 pour le régime micro-foncier). En cas de revente la SCI à l'IR sera soumise au régime des plus-values des particuliers.


Sur option, (irrévocable) des la rédaction des statuts ou en cours de vie, la SCI peut choisir d'opter pour le régime de l'impôt sur les sociétés et rendre la fiscalité opaque. C'est à dire que les loyers perçus ne seront plus imposés au travers des associés. Le taux d'IS sera de 15% jusqu’a 38 120 € et 28% au-delà. Les dividendes versés (bénéfices après impôt) seront imposés à la flat-tax de 30% (12,8% au titre de l’IR et 17,2 aux P.S) ou soumis au barème de l’IR sur option (abattement de 40% et déduction de la csg N-1 6,8%). Le dividende sera ensuite imposé dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et à déclarer en case D2C de la déclaration annuelle des revenus.


PARTICULARITÉS DE L'IS


- la SCI pourra de manière générale déduire plus de charges qu’en étant imposé à l’IR (travaux de reconstruction et de modification qui ne sont pas admis à l'IR),

- la SCI pourra pratiquer la dotation aux amortissement et ainsi diminuer son résultat imposable,

- en cas de revente du bien la SCI sera soumise au régime des plus-values des professionnels.


CONCLUSION


L'intérêt de recourir à une SCI est de multiplier ses forces en s'associant avec d'autres personnes, d'optimiser la fiscalité pour augmenter la trésorerie. De gérer et louer des biens immobiliers en vue d'en préparer leur transmission. Nous retenons la notion de conservation qui domine à tous les niveaux.


Si on compare les deux stratégies qui s'opposent, IS et IR on comprend qu'il n'y a pas de recette miracle, mais seulement un choix à faire en fonction des objectifs sur le long terme.

De manière générale, on ne peut pas échapper à l'impôt. Soit on le paye pendant soit on le paye plus tard...

Choisir l'IR c'est faire le choix d'être à jour avec la fiscalité et de se laisser un ticket "revente" possible dans un régime favorable avec exonération de plus-value après 30 ans de détention. Néanmoins la pression fiscale viendra diminuer d'année en année la trésorerie du projet.


Choisir l'IS c'est faire le choix d'optimiser la trésorerie du projet. De pouvoir constituer des réserves afin d'entretenir le bien ou de réinvestir les fonds pour developper son patrimoine. En cas de revente du bien la taxe sur la plus-value serait telle que finalement on rembourserait toute l'économie d'impôt réalisé jusqu'a là. Pour résumer, soit on opte pour une stratégie de vente soit de conservation.


Merci de nous avoir consacré le temps de la lecture !

Atom investissement locatif.



 

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