Un point important à évoquer selon nous, un projet immobilier ne doit jamais être entrepris à des fins fiscales uniquement au risque de vous masquer l’essentiel, c’est avant tout une opération immobilière qu’il faut projeter et analyser !
L’idée est que les économies d’impôts viennent augmenter la rentabilité d’une bonne opération, et non compenser une opération moyenne ou médiocre.
Déficit Foncier, tout seul dans votre coin c’est possible, si vous avez du temps sinon vous pouvez nous confier cette mission.
Le principe : Vous investissez dans l’ancien, pour louer en « nu » et vous réalisez des travaux (hors reconstruction et agrandissement). Ces travaux vont être déductibles d’abord de vos revenus fonciers (ceux de cette opération et d’autres biens) dans la limite de ceux-ci (si vous avez 20.000 € de revenus fonciers et que vous faites 20.000€ de travaux vous les effacez totalement).
C’est très intéressant car vous effacez des revenus « surtaxés » car les Revenus Fonciers c’est TMI+CSG à 17,2% soit pour une tranche à 30% = 47,2%, et 45% = 62,2% !!! soit pour 20.000 € de travaux jusqu’à 12.440€ d’économies d’impôts et CSG.
Si après avoir effacé vos revenus fonciers il vous reste du déficit vous pouvez les déduire de vos revenus à concurrence de 10.700€ par an. Ce qui dépasse encore vous pouvez les mettre en réserve pour effacer vos futurs loyers nets pendant 10 ans.
Une astuce, lancer des travaux à cheval sur 2 ans, en décembre et janvier pour être sur 2 exercices fiscaux différents et pouvoir reporter 2 fois les 10.700€ sur votre revenu global.
Un exemple :
vous achetez un bien 100.000€, vous faites 50.000€ de travaux;
20.000€ en décembre 2021
et 30 000€ en janvier 2022 (le même chantier)
vous reportez 10.700€ sur votre revenu global en 2021(vous mettez 10K en réserve), 10.700€ en 2022 (avec 20.000€ en réserve) il vous reste donc 30.000€ qui vont absorber vos futurs revenus fonciers, pour un rendement de 5% cela vous efface vos loyers nets de l’opération pendant 7/8 ans.
Points de vigilances
Attention c’est une « fuite en avant » il faut être en veille pour trouver des opérations avec travaux qui tiennent la route et recommencer régulièrement des opérations. Et ces opérations vont elles-mêmes créer des revenus fonciers supplémentaires… souvent avec de bonnes rentabilités, les dossiers avec travaux font peur, il y a peu d’amateurs, les prix sont à l’avenant et les renta ++.
Attention à ce que les travaux correspondent bien à une prise de valeur, le coût total de l’opération (acquisition + travaux) ne doit pas être supérieur au marché pour des biens similaires.
Attention les travaux ne sont pas déductibles de la plus-value, car ils sont déjà déduits de l’assiette fiscale.
Denormandie (Pinel dans l’ancien)
Mécanisme : Ancien avec 25% de travaux dont rénovation énergétique
Tout comme le PINEL il faut conserver et louer 6, 9 ou 12 ans, pour respectivement 12%, 18%, et 21% de réduction d’impôts du montant investi.
La réduction d'impôt est calculée sur une base maximum de 300.000 € et 5.500€/m2 max.
La location est conditionnée à un plafond des loyers et des ressources des locataires.
Où ? 222 villes qui bénéficient du « plan d’action cœur de ville »
Points de vigilance :
Zones détendues :
75% en zone C
11% de vacances locatives (7% en moyenne en France) 1.550€/m2 en moyenne pour ces villes vs 2.400€ m2 en moyenne en France.
Risque de difficultés de location, avec le coût des travaux attention au montant des loyers, sur les villes très peu chères (à moins de 1.000€/m2, 33 villes précisément) vous avez un risque de « non-retour sur investissement des travaux », car sur certaines zones en déclin, l’immobilier vaut à peine le prix des travaux… (C’est pour cela que les biens se dégradent malheureusement). Il faut compter 800 à 1.000€/m2 pour des travaux de rénovation « moyenne + », et dans un marché ou l’immobilier vaut autour de 700/800 €/m2 on double ou triple son prix de revient et on est « hors marché » à la revente, on ne retrouvera pas son prix (même après les économies d’impôts…)
Pinel (Fin au 31/12 2022 tel qu’on le connait, baisse des avantages en 2023/2024)
Mécanisme : Neuf (ancien refait à neuf), conserver et louer 6, 9 ou 12 ans, pour respectivement 12%, 18%, et 21% de réduction d’impôts du montant investi.
La réduction d'impôt est calculée sur une base maximum de 300.000 € et 5.500€/m2 max. Depuis 2021, les maisons individuelles sont exclus du dispositif.
La location est conditionnée à un plafond des loyers et des ressources des locataires.
Où ? Zones tendues uniquement (A et B1)
Points de vigilance :
Attention à la différence de prix entre le neuf et l’ancien (20/25% max),
Attention au « gros » programmes (+200 lots, location plus longue) et aux ZAC (parfois 400/500 logements), notamment quand un investisseur institutionnel prend un gros morceau.
Location meublée (pas de Censi-bouvard fin 2021, que résidence services)
Pas tout à fait d’économies d’impôts, mais une rente défiscalisée.
Neuf ou ancien, pas d’obligation de détention sur une durée définie, meubles (obligatoire), souplesse (bail 1 an ou courte durée) rendement, la fiscalité de l’amortissement comptable du bien permet d’annuler l’imposition des revenus pendants 10/15 ans (avec les reports).
Points de vigilance :
Attention à la saturation de certains marchés, des dizaines de milliers de bailleurs ont basculé en meublé, depuis 10/15 ans, l’immense majorité des nouveaux investisseurs en ancien vont vers le meublé (petites surfaces et colocation). Étudiant attention, étude en Visio + offre hôtelière étudiante.
Attention à ne pas basculer en LMP (depuis cette année…) Les conditions : +23K€ de loyer par an (recettes BIC) et + de 50% des revenus d’activités (salaires, dividendes, etc.) les revenus LMP supportent les cotisations sociales « plein-pot » soit environ 40% !!! (SSI ex RSI dont URSSAF etc.) au lieu de la simple CSG à 17,2%. Donc à surveiller pour ne pas basculer en LMP, notamment à la retraite (baisse de revenus).
Merci de nous avoir consacré le temp de la lecture, à bientôt !
L’équipe de Atom investissement locatif.
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