Bien souvent, nous négligeons plusieurs aspects importants lorsque nous calculons la rentabilité d'un projet locatif. En effet, il est courant de constater que nous nous arrêtons essentiellement sur le montant des loyers perçus par rapport au prix du bien.
Nous allons voir dans cet article ce qui doit réellement être pris en compte pour juger de la pertinence d'un investissement !
Tout d'abord notons qu'il y a deux façons de voir les choses quand il s'agit de "rentabilité".
La première est de voir sur le long terme, un bien qui prend de la valeur avec le temps est un moyen sûr de placer son argent pour plus de "rentabilité" dans le futur. Car nous savons tous que l'argent sur un compte épargne perd de son pouvoir d'achat chaque année du fait de l'inflation tandis que la pierre elle, bien achetée prend de la valeur. Imaginons que vous disposiez de 150 000 € sur un compte rémunéré à +1,5% an, sachant que le taux d'inflation actuel est de 0,5% en 2020, on soustrait les frais de tenue de compte et l'imposition et au final il ne reste plus aucun intérêt sur 20 ans, vous perdriez même du pouvoir d'achat. C'est à dire que vos 150 000 € vaudrons environ 130 000 € aujourd'hui.
Si on compare un placement de ce type à un placement immobilier, sachant que le marché est en hausse de 2% par an en moyenne vos 150 000 € investis dans la pierre aujourd'hui vaudrons environ 250 000 € dans 20 ans.
Maintenant que nous avons vu l'aspect de la valeur intrinsèque de l'immobilier, nous allons voir l'opportunité qui s'offre à nous grâce au financement par l'emprunt immobilier. L'effet de levier est une aubaine pour les investisseurs qui n'ont pas les fonds nécessaires pour "acheter" le bien directement. Le mécanisme de son point de vue à l'air simple et se défini comme suit ; acheter à credit un bien immobilier, rembourser les mensualités d'emprunt par les loyers perçus pour au final capitaliser un patrimoine créé "gratuitement". Mais ce qui cache une telle aubaine, renferme bien souvent des complications... Ce qui au départ était un "effet de levier" peut vite devenir un "effet de massue" !
Voici les éléments à prendre en compte pour calculer la rentabilité d'un projet :
1) Le prix du bien.
2) Les travaux nécessaires pour son bon fonctionnement.
3) Les frais annexes.
4) Les charges non récupérables auprès du locataire.
5) l'imposition des revenus locatifs.
ZOOM sur les frais annexes ;
- frais de "notaire",
- frais de dossier bancaire,
- coût de la caution bancaire ou l'hypothèque,
- frais d'intermédiaires ; agence ; courtier ; experts ...
ZOOM sur les charges non récupérables auprès du locataire ;
- taxe foncière,
- cotisation foncière des entreprises (loueur meublé),
- assurance propriétaire non occupant / assurance garantie contre les loyers impayés,
- frais de gestion,
- frais d'expert comptable,
- syndic de copropriété.
ZOOM sur l'imposition des revenus locatifs ;
- prélèvement sociaux 17,2% + votre taux d'imposition (0, 11, 30, 41, 45%) en nom propre,
- taux d'imposition des sociétés (15 et 28%) pour les SCI à l'IS + contribution sur les revenus locatifs (2,5% des loyers bruts).
La méthode de calcul :
FORMULE :
* Loyer annuel net - charges courantes / Prix du bien + frais annexes
EXEMPLE :
- Mr Jinvestis fait l'acquisition d'un appartement dans une petite copropriété de 15 lots dans le but de le mettre en location. Le bien est vendu 62 000 € net vendeur, Mr Jinvestis a sollicité les services de atom investissement locatif pour l'aider à concrétiser son projet. La rentabilité de l'investissement se calcul comme suit :
Frais d'acquisition :
- Prix du bien : 62 000 €
- Frais de notaire : 4 960 €
- Frais d'hypothèque : 780 €
- Frais bancaire : 650 €
- Honoraires atom : 2 500 €
Coût total du projet : 70 890 €
Revenus locatifs :
- Loyer annuel hors charges : 6 600 € (550 € / mois)
Charges courantes du propriétaire :
- Taxe foncière : 420 €
- Syndic : 450 €
- Assurance PNO : 144 €
- Expert comptable : 400 €
- Frais de gestion locative : 660 €
- CFE : 253 €
- Impôts foncier : 389 € (personnel à Mr Jinvestis)
Total charges annuelles non récupérables : 2 716 €
Calculs :
Loyer annuel H.C - charges annuelles courantes
6 600 € - 2 716 € = 3 884 € (324 € / mois ) = revenu net
Revenu annuel net / coût de l'acquisition : 3 884 € / 70 890 € = 5,5% (rendement)
Revenu mensuel net - mensualités d'emprunt : 324 € - 322 € = 2 € (cash-flow)
CONCLUSION
Rentabilité nette nette : 5,5%
Autofinancement : OUI
Fort est de constater qu'il ne suffit pas simplement de diviser le montant des loyers par le prix du bien ni de soustraire la mensualité d'emprunt au loyer pour obtenir la rentabilité réelle du projet et vérifier son autofinancement ! Il faut prendre en compte tous les postes de dépenses et calculer l'imposition des revenus locatifs par rapport à sa situation personnelle.
L'aspect "rentabilité" pour l'investisseur dont la stratégie est de "s'enrichir" avec l'immobilier, dans des villes de provinces où le rendement est attractif, doit s'assurer de l'autofinancement du projet en calculant de la bonne manière la rentabilité du projet.
À ne pas confondre avec des investissements sans conditions de rendement, où l'objectif est de "placer" son argent. Nous investisseurs, notre but est de gagner de l'argent avec l'immobilier immédiatement pour continuer de pouvoir investir. Il nous faut tout calculer pour obtenir des flux de trésorerie positif afin de pouvoir prospérer.
Merci de nous avoir consacré le temps de la lecture !
Atom investissement locatif
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