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Comment BIEN PRÉPARER un investissement locatif ?

Dans cet article, nous allons voir les étapes importantes pour bien préparer un investissement locatif, les points cruciales à respecter pour mener à bien la réussite de son projet !





1. FAIRE SON BILAN PATRIMONIALE


Avant de se lancer il est important de faire un point sur votre situation financière personnelle, celle-ci définira les possibilités qui s'offrent à vous et vous servira de point de départ pour placer les rails qui vous permettront d'atteindre doucement mais sûrement votre objectif final !


Tout d'abord il est essentiel de distinguer l'actif et le passif que vous détenez. Un actif est une chose de valeur (bijoux, montres de luxes, oeuvres d'arts etc...) ou une source de revenus passif (immobilier, bourses, rentes divers ...). Le passif est toute chose qui vous coûte de l'argent mais qui ne vous en rapporte rien (voiture, crédit à la consommation, abonnements divers ...). La relation entre les deux nous donne ainsi l'état de santé de vos finances personnelles et indique la valeur réelle de votre patrimoine.


ACTIF - PASSIF = PATRIMOINE NET

Une fois votre patrimoine net déterminé c'est le bon moment pour isoler toutes les mauvaises dépenses, celles qui ne vous sont pas indispensables. De commencer à rembourser en priorité vos crédits à la consommation, en sois de remettre de l'ordre dans vos finances personnelles et commencer à préparer votre dossier bancaire pour la suite.


2. ETUDIER SA CAPACITÉ D'EMPRUNT


Maintenant que les comptes sont à jour il est temps d'orienter vos futures recherches, pour définir votre budget il vous faut connaitre votre capacité d'emprunt. Revenons sur les fondamentaux d'octroi d'un prêt immobilier en 2021.


- Justifier d'une stabilité professionnelle, cdi pour les salariés ou 2 derniers bilans pour les indépendants.

- Ne pas avoir d'irrégularités sur vos 3-6 derniers mois d'extrait de compte, commission d'intervention, impayés, rejets, compte débiteurs...

- Avoir un taux d'endettement inférieur à 35% (dérogation possible dans certains cas)

- Prévoir au moins 8% en apport du montant du projet visé (frais annexes)

- Le montant de l'encours total ne doit pas dépasser 7 années de vos revenus annuels.


Calcul du taux d'endettement :

La méthode classique qu'utilise la banque

charges / revenus (les charges sont les mensualités de crédit, le loyer, pension à reverser...)


Pour calculer le taux d'endettement futur en prenant en compte le projet il vous faut négocier avec votre conseiller pour qu'il applique la méthode dite par compensation des loyers. C'est-à-dire qu'il ajoute à vos revenus (ou soustrait) la différence entre le loyer et la mensualité de credit, ce qui sera nettement plus favorable pour votre taux d'endettement !


3. DÉFINIR SES OBJECTIFS


Avoir en tête votre objectif vous permet de prendre les bonnes décisions, celles qui vous permettront de vous rapprocher de votre but final ! C'est en fonction de votre objectif que vous pourrez mettre en place votre itinéraire avec vos stratégies et vos plans d'action. Rome ne s'est pas faite en un jour !


Percevoir des loyers en vue de la retraite, défiscaliser votre impôt sur le revenu, préparer une transmission patrimoniale envers vos enfants ou tout simplement booster ou sécuriser votre épargne en la plaçant dans un actif tangible qui prend de la valeur avec le temps !


4. AVOIR UNE STRATÉGIE ET UN PLAN D'ACTION


Maintenant il vous faut associer chacune des étapes précédentes afin de matérialiser un projet cohérent et réalisable ! En fonction de votre objectif, cela peut être un bien ancien avec ou sans travaux. Un immeuble de rapport ou un appartement seul. Selon la stratégie mise en place, location meublée, déficit foncier ou une acquisition à plusieurs en SCI.


5. ANALYSER LE MARCHÉ


C'est seulement après avoir clairement défini tous les tenants et les aboutissants de votre projet par rapport à votre profil et selon votre objectif qu'il est temps de prospecter votre futur bien ! Si vous commencez d'abord par rechercher des biens, vous risquerez soit une désillusion en vous confrontant brusquement à une réalité qui n'était pas la votre, plus grave encore une perte financière. Dans les deux cas de figure, vous tirez uniquement une mauvaise expérience qui annoncerait la fin de votre parcours d'investisseur et de vos rêves de liberté financière...


Passons aux choses sérieuses ! Comment s'y prendre pour "repérer" les bonnes affaires ?


Dans un premier temps, il est essentiel de cibler votre zone de recherche en fonction du type de bien visé et de la rentabilité souhaité. Souvent il est nécessaire de sortir de son secteur et d'aller prospecter dans d'autres villes ou régions. Soit vous avez les capacités mais surtout le temps de réaliser une étude de marché, soit vous choisissez de vous faire accompagner par des professionnels. La deuxième solution me semble être la meilleure, le seul impératif et que le coût de votre intermédiaire vous soit "indolore" et pris en compte dans la rentabilité du projet.


Voici une trame à suivre pour réaliser une étude de marché :


1) Comparer les offres (dans l'ancien et le neuf) via les sites de ventes en ligne et les agences pour définir un prix médian de la surface et de la rentabilité du secteur.


2) Faites le point sur les forces et les faiblesses du marché ( types de biens, commodités, axes autoroutiers, zones commerciales et industrielles, stationnements, espaces extérieurs, constructions neuves, bâtiments vétustes etc...)


3) Repérer les quartiers et les rues à "éviter" en vous basant sur les avis de la population locale mais aussi des tendances et les critères des biens les plus recherchés.


4) Vérifier la santé économique de la ville en vous munissant des programmes politiques, relance et développement. Faites le point sur les entreprises, artisans et centres d'affaires existants. Déterminez la part de population active, sans emploi et retraité ainsi que le revenu médian par habitant.


5) Cibler une dizaine de biens et programmer des visites. C'est l'étape finale, analyser de "L'intérieur" l'immeuble ou l'appartement en question. Vérifiez l'infrastructure en générale, toiture, façade, gros oeuvre, isolation, installations électrique, plomberie, évacuation, étanchéité, nuisances diverses etc...

Ne vous attarder pas trop sur le standing et sur les éléments de décoration, un peu de rafraîchissement ne doit pas altérer le potentiel du bien !


*Dans un prochains article nous traiterons de la phase suivante. Négocier et faire une offre en vue de préparer l'acquisition et la mise en location.


Merci de nous avoir consacré le temps de la lecture,

Atom investissement locatif


 














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